Fiscalité
Revendre quand on est frontalier
Plus-value, résidence principale, déménagement au Luxembourg : les cas où votre statut change la note, et une exonération que beaucoup de frontaliers ignorent.
Vendre en Moselle quand on travaille au Luxembourg, c'est vendre en France : le droit français s'applique. Mais votre situation particulière change deux ou trois choses — dont une plutôt bonne.
Le cas simple : vous vendez votre résidence principale
Si le bien est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est totalement exonérée, quel que soit son montant et quelle que soit la durée de détention. Frontalier ou non, c'est la même règle. La condition est que vous y habitiez effectivement jusqu'à la mise en vente ; un délai raisonnable entre le départ et la signature est toléré, tant que le bien n'a pas été loué entre-temps.
Le cas fréquent : vous avez déménagé au Luxembourg
Beaucoup de frontaliers finissent par franchir la frontière pour de bon, et vendent leur maison mosellane après être devenus résidents luxembourgeois. Vous êtes alors non-résident au sens fiscal français, et le régime change. Deux portes de sortie existent :
- Si vous vendez au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit votre départ, et que le bien n'a pas été loué entre-temps, l'exonération de la résidence principale peut continuer à s'appliquer.
- Sinon, les résidents d'un pays de l'Union européenne bénéficient d'une exonération spécifique, une fois dans leur vie, jusqu'à 150 000 € de plus-value, sous conditions — notamment avoir été résident fiscal français au moins deux ans avant la vente, et vendre dans un délai limité après le départ.
Ces conditions sont précises et changent régulièrement. C'est exactement le type de question à poser à votre notaire avant de déménager, pas après.
Le cas de l'investissement locatif ou de la résidence secondaire
La plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux, avec un abattement qui augmente avec la durée de détention : exonération totale d'impôt après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value.
L'avantage que beaucoup ignorent
Si vous êtes affilié à la sécurité sociale luxembourgeoise — c'est le cas de la quasi-totalité des frontaliers —, vous n'êtes pas redevable de la CSG et de la CRDS sur vos plus-values immobilières. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % s'applique, au lieu de 17,2 % de prélèvements sociaux.
Sur une plus-value imposable de 60 000 €, c'est près de 6 000 € de différence. Cette règle découle du droit européen (un affilié ne cotise que dans un seul État) ; elle doit être demandée explicitement, et le notaire aura besoin d'un justificatif d'affiliation à la CNS.
Fixer le prix
La tentation, quand on a acheté il y a huit ans, est de fixer le prix sur la hausse qu'on a en tête. Le marché de l'Arc Mosellan a monté, mais pas uniformément : les maisons se sont stabilisées sur les deux dernières années, et l'écart entre un bien bien placé et un bien ordinaire s'est creusé. Les pages par commune donnent la médiane notariée et la fourchette réelle ; c'est le bon point de départ, avant l'avis d'un professionnel qui a vu le bien.