Financement

Acheter dans le neuf quand on est frontalier en Suisse : frais réduits, TVA, PTZ, salaire en francs et pièges de la VEFA

Dans le neuf, les frais d'achat tombent à 2 à 3 % du prix. Mais le PTZ échappe souvent aux frontaliers, et le chantier se paie avant d'emménager. Cas chiffré : un couple à 9 000 CHF par mois.

Frais d'achat réduits, paiement au rythme du chantier, prêt à taux zéro : sur le papier, le neuf est l'achat idéal du frontalier. En pratique, le salaire suisse dépasse souvent les plafonds du PTZ, et le chantier se paie avant d'emménager.

Ce que « neuf » change

Pour le fisc, est neuf un logement achevé depuis moins de 5 ans ; on l'achète souvent sur plan, en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).

Frais d'acquisition : 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l'ancien, selon les Notaires de France (droits de mutation de 0,71 % si le vendeur est un professionnel).
TVA à 20 %, comprise dans le prix.
Taxe foncière exonérée 2 ans à partir du 1^er janvier suivant l'achèvement, si vous déclarez le logement dans les 90 jours. La commune peut la réduire : demandez en mairie.
Garanties : parfait achèvement 1 an, équipements 2 ans, décennale 10 ans, plus une garantie financière d'achèvement (banque ou assureur) qui paie la fin du chantier si le promoteur fait défaut.

Payer au rythme du chantier

En VEFA, la loi plafonne les appels de fonds : 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement, le solde à la livraison. Chaque somme débloquée porte des intérêts intercalaires, payés en plus de votre loyer. Le HCSF admet donc dans le neuf un prêt de 27 ans, dont 25 de remboursement au plus.

Le salaire est lu comme dans l'ancien : prêt en euros, la banque n'en retient qu'environ 85 % ; prêt en francs, la totalité, avec d'autres risques. Voir Emprunter avec un salaire en francs suisses.

PTZ : ouvert à tout le neuf, rarement aux frontaliers

Du 1^er avril 2025 au 31 décembre 2027, le PTZ finance l'achat d'une résidence principale neuve, appartement ou maison, partout en France, si vous n'avez pas été propriétaire de la vôtre depuis 2 ans : règles toujours en vigueur en 2026 selon service-public.fr. Les villes du tableau plus bas sont en zone A bis ou A, aux plafonds les plus hauts.

Le blocage : on retient le revenu fiscal de référence N-2 de tous les occupants (ou le coût de l'opération divisé par 9, si c'est plus), revenus de l'étranger compris. Votre salaire suisse déclaré en France y figure. Selon nos calculs (revenus du foyer, 1,06 €, abattement de 10 %), le plafond est dépassé au-delà de 4 280 CHF nets par mois pour une personne seule, 6 420 CHF pour un couple, 7 700 CHF à trois, 8 990 CHF à quatre.

Sous ces seuils, un couple au-dessus de 4 850 CHF tombe en tranche 4 : 20 % d'un coût plafonné à 225 000 € pour un appartement, soit 45 000 € au plus, remboursables sur 10 ans sans différé. Une ouverture : l'année N-2. Frontalier depuis 2025, vous êtes jugé en 2026 sur vos revenus de 2024.

Les prix de l'ancien comme repère

Le neuf se vend en général plus cher que l'ancien ; faute de source officielle datée par commune, nous n'en publions pas les prix. Repère : les ventes réelles de l'ancien.

Commune	Zone	Appartement ancien, médiane
Saint-Julien-en-Genevois	A bis	4 707 €/m²
Ferney-Voltaire	A bis	4 680 €/m²
Annemasse	A	3 505 €/m²
Thonon-les-Bains	A	3 581 €/m²

Ventes 2024-2025, base DVF, hors ventes sur plan ; zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026.

Cas chiffré : 9 000 CHF à deux, un 70 m² neuf

Couple, 9 000 CHF nets/mois à deux, apport 60 000 € Prêt en euros sur 25 ans à 3,85 % Revenu retenu 9 000 × 1,06 € × 85 % = 8 109 € Mensualité max 8 109 € × 35 % = 2 838 € Capital 2 838 € × 192,46 (COEF) ≈ 546 230 € Budget neuf (546 230 + 60 000) / 1,03 ≈ 588 570 € Budget ancien (546 230 + 60 000) / 1,08 ≈ 561 320 € 70 m² neuf à 390 000 € (5 571 €/m²) Frais 11 700 € (3 %) au lieu de 31 200 € (8 %) Prêt 390 000 + 11 700 − 60 000 = 341 700 € Mensualité ≈ 1 775 €, 22 % du revenu retenu Chantier de 22 mois Intérêts intercalaires ≈ 9 790 € (283 à 1 034 €/mois) Loyer 1 400 € × 22 = 30 800 € PTZ : RFR ≈ 9 000 × 12 × 1,06 € × 90 % ≈ 103 030 € Plafond A bis/A : 73 500 € à deux, 102 900 € à quatre → hors plafond, même avec deux enfants

Hypothèses : 1 CHF = 1,06 € (prudent : 1,08 € au cours BCE du 16/10/2026) ; 35 % d'endettement ; 3,85 % assurance comprise ; COEF = (1 − (1 + 3,85/1200)⁻³⁰⁰) / (3,85/1200) ; prix et loyer supposés ; zone A bis, parking compris ; fondations au 4^e mois, hors d'eau au 12^e, achèvement au 21^e, livraison au 22^e ; apport affecté d'abord aux frais et aux premiers appels ; pas d'autre revenu. Faites chiffrer votre cas par une banque ou un courtier.

La démarche pas à pas

Vérifiez la zone de la commune (simulateur de service-public.fr) et votre revenu fiscal de référence N-2.
Calculez votre capacité d'emprunt avec la décote (prêt en euros) et sans (prêt en francs).
Réservation : dépôt de garantie de 5 % au plus si la vente est signée dans l'année, 2 % entre un et deux ans, rien au-delà. Vous avez 10 jours pour vous rétracter.
Avant l'acte : attestation de garantie financière d'achèvement, notice descriptive, plan coté, date de livraison, pénalités de retard ; visitez des programmes déjà livrés par le promoteur.
Budgétez 18 à 24 mois de loyer et d'intérêts intercalaires, plus une marge pour un retard.
À la livraison, notez chaque défaut sur le procès-verbal ; vous avez ensuite un mois pour signaler un défaut apparent. Réserve sur la conformité : le solde est consigné chez le notaire. Déclarez le logement aux impôts dans les 90 jours suivant l'achèvement.

Les pièges

Surface : les contrats tolèrent souvent 5 % de moins. Faites préciser les surfaces, mesurez à la livraison.
Parking et cave, souvent vendus en plus : comparez des prix totaux.
Retards : intempéries et grèves repoussent en général la date sans pénalité ; chaque mois coûte un loyer et des intérêts.
« Frais de notaire offerts » : ils sont dans le prix. Comparez le prix au m².
Revente avant 5 ans : pas de TVA pour vous, mais votre acheteur paie les droits de l'ancien. Le PTZ peut être transféré sur un nouvel achat.
Le discours « spécial frontaliers » ne change ni la décote, ni les plafonds du PTZ, ni les prix du quartier. Faites chiffrer le prêt par une banque ou un courtier de votre choix.

Le bon réflexe : avant toute réservation, faites relire contrat et notice par un notaire et comparez le prix au m² aux ventes réelles de la commune.

Combien de m² avec votre salaire en francs ? Faites le calcul avec vos chiffres → Vous vendez d'abord votre logement ? Demander un avis de valeur →

Information générale à jour au 17 octobre 2026, qui ne remplace pas un conseil personnalisé. Les montants des exemples sont des estimations. Sources : ANIL, « Acheter sur plan » (consulté le 17/10/2026), PTZ (01/04/2025) et loi de finances pour 2026 (20/02/2026) ; service-public.fr, fiches F34966 (vérifiée le 15/09/2026) et F59 (25/09/2026) ; impots.gouv.fr, « Achat dans le neuf » (07/01/2026) et déclaration d'un logement neuf (29/01/2026) ; economie.gouv.fr, PTZ (02/04/2025) et frais de notaire (06/06/2025) ; Notaires de France (08/12/2020) ; HCSF, FAQ D-HCSF-2021-7 (29/01/2024) ; zonage ABC, ministère de la Transition écologique (data.gouv.fr, 03/07/2026) ; BCE (16/10/2026) ; base DVF (DGFiP), ventes 2024-2025, calculs du site.